Оценка бизнес недвижимости

Варианты покупки, продажи, заимствования или даже аренды объекта коммерческой недвижимости часто зависят от оценочной стоимости здания. Однако оценить эту ценность — непростое дело. Будь то многоквартирный дом, промышленный комплекс, торговый центр или коммерческая структура, занимаемая владельцем, коммерческая оценка, как правило, более субъективна, чем отзывы о жилом доме. Системы Оценки помогут выяснить стоимость коммерческой недвижимости на https://xn--e1aahcjkigxbl5c9c.xn--p1ai/ocenka-kommercheskoy-nedvizhimosti/.

Почему? Коммерческая стоимость часто зависит от неконтролируемых факторов, таких как текущая рыночная цена, по которой арендуются помещения, меньшее количество доступных сопоставимых площадей и общие затраты на техническое обслуживание (которые могут сильно варьироваться от отрасли к отрасли). И, конечно же, возникает непростой вопрос, сколько покупатель готов заплатить.

1. Затратный подход
Этот метод оценки учитывает затраты на восстановление конструкции с нуля, принимая во внимание текущую стоимость соответствующей земли, а также строительные материалы и другие затраты, которые будут связаны с заменой существующей конструкции.

Затратный подход обычно применяется, когда трудно найти подходящие сопоставимые объекты, например, когда объект недвижимости содержит относительно уникальные или специализированные улучшения, или когда модернизированные постройки добавили значительную стоимость лежащей под ним земле.

2. Подход к сравнению продаж
Этот метод, также известный как «рыночный подход», во многом основан на последних данных о продажах сопоставимых объектов недвижимости. Выбирая недавно проданные здания с аналогичной недвижимостью на той же рыночной площади, покупатель надеется выяснить справедливую рыночную стоимость рассматриваемой собственности.

Например, 12-квартирный дом можно сравнить с другим, который был продан в том же районе всего несколькими месяцами ранее. Хотя этот метод оценки обычно используется для оценки жилой недвижимости, у него есть один существенный недостаток. В зависимости от общих и локализованных рыночных условий может быть трудно найти недавние сопоставимые объекты аналогичной недвижимости.

3. Подход капитализации доходов
Этот метод оценки основан в первую очередь на размере дохода, который инвестор может рассчитывать получить от определенного объекта недвижимости. Этот прогнозируемый доход может быть получен частично из сравнения других аналогичных местных свойств, а также из ожидаемого снижения затрат на техническое обслуживание.

Предположим, что здание приобретено за 1 миллион долларов, а ожидаемая доходность составляет 5% на основе исследования местного рынка. Ожидаемый доход в размере 50 000 долларов в год может быть увеличен за счет уменьшения неэффективности или перенесения других сопутствующих расходов на арендатора, таких как использование электроэнергии или воды . Вся ожидаемая будущая прибыль дисконтируется для отражения приведенной стоимости.

4. Множитель значения совокупной ренты
Метод оценки с помощью мультипликатора валовой ренты измеряет и сравнивает потенциальную оценку собственности, беря цену собственности и делив ее на ее валовой доход. Другими словами, если вы приобрели коммерческую недвижимость за 500 000 долларов, и она ежегодно приносит 70 000 долларов валовой арендной платы, ваш коэффициент составит около 7,14 или 500 000 долларов / 70 000 долларов. Эта формула оценки коммерческой недвижимости обычно используется для определения объектов недвижимости с низкой ценой по сравнению с их рыночным потенциальным доходом.

5. Стоимость двери
Этот метод оценки коммерческой недвижимости используется в первую очередь для многоквартирных домов, а не для единичных построек. Этот метод просто определяет стоимость всего здания на основе количества единиц. Например, здание с 20 квартирами, оцененное в 4 миллиона долларов, будет оценено в 200 000 долларов «за дверь» независимо от размера каждой квартиры.